房价下跌只是开始：房地产市场的真正隐患？

摘要:房价下跌只是开始：房地产市场的真正隐患？

在房地产市场的风云变幻中，外行往往只看到表面现象，而内行则能洞察其深层逻辑。当前，许多人的目光被楼市下行和房价下跌所吸引，却忽视了一个可能引发市场大逆转的重大隐患——商品房的供求关系正在发生根本性变化。

截止2024年4月末，全国商品房库存量高达74533万平方米，同比增长15.7%，这一数字远超前几年的水平。然而，这仅仅是冰山一角。在这一数据背后，隐藏着一个更深层次的问题：土地供应量的大幅减少和新房开工面积的急剧下降，预示着未来1-2年内，楼市供求关系可能发生大逆转。

这一逆转，将从供过于求转向供不应求，对房价、贷款、房子交付等方面产生深远影响。那么，这一转变背后的逻辑是什么？

今年，楼市供给端发生了巨变。通过对已公布供地计划的大城市数据的分析，我们发现一线城市如上海和北京，尽管需求量较大，但管理层并未增加土地供应计划。上海的土地供应同比减少了12.9%，北京则持平。二线城市中，东莞和苏州的土地供应量同比大幅减少，降幅分别达到67.3%和63%。这些数据表明，土地供应量的减少并非个别现象，而是一个普遍趋势。

土地供应的减少直接影响了住宅新开工面积。自2021年以来，全国新开工房屋面积同比急剧下滑，从2020年的高点16.4亿平米降至2023年的6.93亿平米，降幅高达57.7%。今年，这一下降趋势仍在继续，预计新开工面积不会突破6亿平方米，将回到2005年左右的水平。

土地供应量的减少和新开工面积的下降，仅是楼市供应端去库存的一部分。更大的影响来自于“5.17”新政，其中央行再贷款3000亿，国家队下场回购新房，去的是存量库存。这笔3000亿的再贷款是基础货币的高能贷款，通过商业银行的存贷操作，实际能产生2.4万亿的效果。这一政策的实施，标志着时隔9年重启去库存的历史性节点。

目前，商品房库存量虽然高，但从2023年开始，各城市的土地供应已经大幅度减少。2024年，土地供应基本都腰斩，新开工的商品房面积锐减。再叠加已经开启的去库存战役，可以预见，未来1-2年，各大城市商品房供应将明显供不应求。这一转变将直接影响房价走势，供大于求时价格下跌，供不应求时价格上涨。

这一转变对购房者意味着什么？首先，房价可能会因为供不应求而上涨。其次，贷款条件可能会变得更加严格，因为银行和金融机构会重新评估风险。最后，房子的交付时间可能会延长，因为开发商需要更多的时间来满足市场需求。

对政策的每一项细节进行深入的分析和解读至关重要。例如，土地供应减少的原因、新开工面积下降的影响、以及“5.17”新政的具体操作和预期效果。这些分析将帮助我们更好地理解楼市的未来走向，以及如何做出明智的投资决策。

尽管目前商品房库存量高企，但土地供应的大幅减少和新开工面积的急剧下降预示着未来1-2年内，楼市供需关系可能发生大逆转，从供过于求转向供不应求，这将直接影响房价走势。